土地家屋調査士

土地家屋調査士
英名	Land and House Investigator
略称	調査士
実施国	日本
資格種類	国家資格
分野	法律
試験形式	筆記試験、口述試験
認定団体	法務省
等級・称号	土地家屋調査士
根拠法令	土地家屋調査士法
公式サイト	日本土地家屋調査士会連合会; 土地家屋調査士試験
	ウィキプロジェクト資格; ウィキポータル資格
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土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）とは、不動産の表示に関する登記の専門家のことであり、他人の依頼を受けて、土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査・測量して、図面の作成や不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う。職務上請求を行うことができる八士業の一つである^[2]。

概要

土地家屋調査士法を根拠とし、監督官庁は法務省である。土地家屋調査士となる資格を得るには、法務省の職員として登記事務に関わった経験を基に法務大臣の認定を受けるか、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格する必要がある。土地家屋調査士となる資格を有する者が土地家屋調査士となるには、事務所を設けようとする地を管轄する都道府県内に設立された「土地家屋調査士会」へ入会して、日本土地家屋調査士会連合会に備える土地家屋調査士名簿に登録を受けなければならない。なお、日本土地家屋調査士会連合会の登録会員数は16,141名、339法人（令和3年4月1日現在）^[3]。

業務独占資格

土地家屋調査士は業務独占資格の1つであり、土地家屋調査士会に入会していない土地家屋調査士または土地家屋調査士法人でない者（公共嘱託登記土地家屋調査士協会を除く）が土地家屋調査士の業務を行った場合、1年以下の懲役または100万円以下の罰金に、土地家屋調査士または土地家屋調査士法人の名称またはこれと紛らわしい名称を用いた場合、100万円以下の罰金に処せられる。土地家屋調査士の資格を有さない者が、図面（地積測量図、建物図面等）のみ申請適格者から依頼を受け作成をした場合であっても土地家屋調査士法第68条の違反となり、1年以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられる。これに加え、非資格者は依頼者に対し民事責任をも負うことになる。

表示に関する登記手続は、権利に関する登記手続の前提として、権利の客体を適格に登記簿上に公示することによって国民がもつ権利の明確化に寄与することを目的とした制度であり、これに関与する土地家屋調査士の業務はきわめて公共性の高く、倫理規程にあるとおり公平性、中立性が求められている。

業務

土地家屋調査士法第3条の規定によれば、土地家屋調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする^[4]。

不動産の表示に関する登記（表題登記）について必要な土地または家屋に関する調査または測量
不動産の表示に関する登記の申請手続またはこれに関する審査請求の手続についての代理
不動産の表示に関する登記の申請手続またはこれに関する審査請求の手続について法務局または地方法務局に提出し、または提供する書類または電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。5において同じ。）の作成
筆界特定の手続（不動産登記法第6章第2節の規定による筆界特定の手続または筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。5において同じ。）についての代理
筆界特定の手続について法務局又は地方法務局に提出し、または提供する書類または電磁的記録の作成
1から5に掲げる事務についての相談
土地の筆界（不動産登記法第123条第1号に規定する筆界をいう。第25条第2項において同じ。）が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続（民間事業者が、紛争の当事者が和解をすることができる民事上の紛争について、紛争の当事者双方からの依頼を受け、当該紛争の当事者との間の契約に基づき、和解の仲介を行う裁判外紛争解決手続（訴訟手続によらずに民事上の紛争の解決をしようとする紛争の当事者のため、公正な第三者が関与して、その解決を図る手続をいう。）をいう。）であって当該紛争の解決の業務を公正かつ適確に行うことができると認められる団体として法務大臣が指定するものが行うものについての代理
7に掲げる事務についての相談

上記7及び8の業務は、法務大臣指定の課程を修了し考査を受験した土地家屋調査士のうち、法務大臣により民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると認定された土地家屋調査士でなければ行うことができない。相談業務は前述の認定を受けた土地家屋調査士単独で行い得るが、代理関係業務については弁護士と共同受任することとなる。

ADR認定土地家屋調査士

通常の土地家屋調査士の業務の他に、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士に限り、弁護士との共同受任を条件として、行うことができる。

「土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争」において、土地家屋調査士が「民間紛争解決手続（ADR）の代理関係業務を行うには、従来の業務以上に高度な倫理意識、専門知識、素養が求められ、「信頼性の高い能力担保」を講じることが代理権付与の条件であり、この点は、全ての土地家屋調査士に認められている筆界特定の代理権と大きく相違するところである。

筆界特定制度、筆界調査委員

→詳細は「筆界特定制度」を参照

筆界特定制度（ひっかいとくていせいど）とは、土地の一筆ごとの境界（筆界:ひっかい）を決定するための行政制度のことである。

筆界特定登記官が土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人・関係人等に意見および資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である筆界調査委員（法務局長から任命された土地家屋調査士・弁護士・司法書士で構成される。業務期間中は非常勤の国家公務員）の意見を踏まえ、筆界の現地における位置を筆界特定登記官が特定する不動産登記法上の制度である。

土地家屋調査士法人

土地家屋調査士法人は、土地家屋調査士法によって定められた、土地家屋調査士のみを社員とする法人をいう（同法28条）^[4]。

土地家屋調査士法第26条によれば、土地家屋調査士法人は、土地家屋調査士の業務を行うことを目的として、土地家屋調査士が共同して設立した法人のことを指す^[4]。また、同法第27条によれば、土地家屋調査士法人は、その名称中に土地家屋調査士法人という文字を使用しなければならない^[4]。

試験

土地家屋調査士の資格を得るための主な方法は、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格することである。

筆記試験は10月第3週目の日曜日、口述試験は翌年1月第3週目に筆記試験（午前試験、午後試験）の合格者に対して各法務局管轄の受験地で行われる。

筆記試験には通常の電卓だけではなく、文字入力やプログラム機能がないなどの条件を満たせば関数電卓の持ち込みも可能である^[6]。また作図があるため、1/250や1/500の目盛りがある三角定規や三角スケール、全円分度器、コンパスなどの持ち込みも許可されている^[7]。

受験資格

制限なし。筆記試験（午前試験と午後試験）と口述試験からなる。ただし、午前試験は測量士・測量士補、一級建築士・二級建築士の有資格者は免除される。

口述試験は、筆記試験合格者のみに実施される。

試験科目

不動産の表示に関する登記につき必要と認められる事項

午前試験

午前の部は、多肢択一式10問、記述式1問を2時間で解答する。

試験内容

土地及び家屋の調査及び測量に関する知識及び技能であって、次に掲げる事項

ア平板測量（トランシット及び平板を用いる図根測量を含む。）

イ作図（縮図及び伸図並びにこれに伴う地図の表現の変更に関する作業を含む。）

午後試験

午後の部は、多肢択一式20問、記述式2問を2時間30分で解答する。

試験内容

民法に関する知識
登記の申請手続（登記申請書の作成に関するものを含む。）及び審査請求の手続に関する知識
その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び能力

択一式: 五肢択一形式の選択問題。主に民法・不動産登記法及び土地家屋調査士法から20問出題される。; ※ 2009年（平成21年）度は、民法3問、不動産登記法16問、土地家屋調査士法1問
記述式: 製図を含む書式問題、不動産登記から出題。土地に関する問題及び建物（又は区分建物）からそれぞれ1問ずつ、計2問出題される。
足きり: 択一式、記述式、合計点に足きりがある。2009年（平成21年）度は、午後の部の試験のうち、多肢択一式問題については満点50点中32.5点（13/20問）に、記述式問題については満点50点中35.0点にそれぞれ達しない場合には、それだけで不合格とされた。
午前試験

平面測量
作図

択一式問題10問（文章問題及び計算問題） 60点＝6点×10問; 記述式問題1問（土地の測量計算及び作図） 40点
足きり: 択一式、記述式共に足きりがある。2009年（平成21年）度は、午前の部の試験のうち、多肢択一式問題については満点60点中30.0点に、記述式問題については満点40点中27.0点にそれぞれ達しない場合には、それだけで不合格とされた。
筆記試験合格点: 以上の足きりをクリアし、かつ合格点をクリアする必要がある。なお合格点は年度によって変動する。

2009年度（平成21年度）例

午前の部の試験を受験した者

午前の部の試験満点100点中67.0点以上

かつ

午後の部の試験満点100点中70.5点以上

午前の部の試験を免除された者

午後の部の試験満点100点中70.5点以上

口述試験

午後試験科目の範囲および土地家屋調査士の業務を行うについて必要な知識

※ 口述試験不合格者は翌年の筆記試験を免除される。

合格率

実施年度	出願者数(A)	受験者数(B)	合格者数(C)	合格率(C/A)	合格率(C/B)
1989年（平成元年）	14,300人	非公表	457人	3.20%	-
1990年（平成2年）	13,459人	非公表	451人	3.35%	-
1991年（平成3年）	12,536人	非公表	440人	3.51%	-
1992年（平成4年）	11,958人	非公表	430人	3.60%	-
1993年（平成5年）	11,892人	非公表	442人	3.72%	-
1994年（平成6年）	12,194人	非公表	499人	4.09%	-
1995年（平成7年）	11,478人	非公表	554人	4.83%	-
1996年（平成8年）	10,606人	非公表	583人	5.50%	-
1997年（平成9年）	10,703人	非公表	600人	5.61%	-
1998年（平成10年）	11,103人	非公表	616人	5.55%	-
1999年（平成11年）	10,804人	非公表	611人	5.66%	-
2000年（平成12年）	10,665人	非公表	604人	5.66%	-
2001年（平成13年）	9,719人	非公表	618人	6.36%	-
2002年（平成14年）	9,641人	非公表	610人	6.33%	-
2003年（平成15年）	9,354人	非公表	591人	6.32%	-
2004年（平成16年）	8,875人	非公表	566人	6.38%	-
2005年（平成17年）	8,307人	非公表	527人	6.34%	-
2006年（平成18年）	7,932人	6,523人	520人	-	7.97%
2007年（平成19年）	7,540人	6,250人	503人	-	8.05%
2008年（平成20年）	7,270人	6,074人	488人	-	8.03%
2009年（平成21年）	7,234人	6,026人	486人	-	8.07%
2010年（平成22年）	6,739人	5,643人	471人	-	8.35%
2011年（平成23年）	6,310人	5,056人	390人	-	7.71%
2012年（平成24年）	6,136人	4,986人	418人	-	8.38%
2013年（平成25年）	6,017人	4,700人	412人	-	8.76%
2014年（平成26年）	5,754人	4,617人	407人	-	8.81%
2015年（平成27年）	5,659人	4,568人	403人	-	8.82%
2016年（平成28年）	5,658人	4,506人	402人	-	8.92%
2017年（平成29年）	5,837人	4,600人	400人	-	8.69%
2018年（平成30年）	5,411人	4,380人	418人	-	9.54%
2019年（令和元年）	5,270人	4,190人	406人	-	9.68%
2020年（令和2年）	4,646人	3,785人	392人	-	10.35%
2021年（令和3年）	4,733人	3,859人	404人	-	10.46%
2022年（令和4年）	5,400人	4,404人	424人	-	9.62%
2023年（令和5年）	5,417人	4,429人	428人	-	9.66%
2024年（令和6年）	5,509人			-

1998年（平成10年）度以降、出願者数は年々減少しているが、合格率についてはほぼ一定水準が保たれている。2005年（平成17年）度までは受験者数が公表されていなかったため、2005年（平成17年）度以前の合格率は（合格者数 / 出願者数）で表される。なお、この表において受験者数とは、午前の部の試験を免除された者で午後の部を受験した者、又は午前の部及び午後の部の双方を受験した者の数である。

問題点

立ち会いに臨検せず

多忙と称し、自身が受任した境界立ち会い等に補助者を派遣して自身は臨検しない調査士が散見され、しばしば懲戒処分の対象となっている^[8]^[9]。

その他

土地家屋調査士の日

日本土地家屋調査士会連合会は、2011年（平成23年）6月22日に、7月31日を土地家屋調査士の日と制定した。これは土地家屋調査士法が、1950年（昭和25年）7月31日、第8回臨時国会において可決成立し、同日付けで施行されたことによる。

懲戒請求権の法務大臣化

以前は各法務局長にあったが、令和2年8月1日より法務大臣に改正された^[10]。

「土地家屋調査士白書」の刊行

連合会は2年に1度のペースで「土地家屋調査士白書」を刊行している^[11]。

脚注

[脚注の使い方]

注釈

^ 土地家屋調査士の徽章は、五三の桐の中央に「測」の文字^[1]。

出典

^ 概要日本土地家屋調査士会連合会 2021年3月26日閲覧。
^ 八士業の意味 goo辞書 2021年3月26日閲覧。
^ 「土地家屋調査士白書2022」
^ ^a ^b ^c ^d 昭和二十五年法律第二百二十八号土地家屋調査士法 e-Gov法令検索 2021年3月26日閲覧。
^ 昭和51年4月7日法務省民三第2492号法務省民事局長回答,昭和56年8月28日法務省民三第5402号法務省民事局長回答。なお、第5402号通達では添付される書類（非農地証明）が添付されなかった場合の取扱いを定めている通達のため添付書類として認めていることが前提となっており、この場合には第2492号通達の射程に入ることが明らかである。
^ “平成29年度土地家屋調査士試験の筆記試験における電卓の使用について” (PDF). 法務省. 2018年8月25日閲覧。
^ 土地家屋調査士試験必須アイテム - 東京リーガルマインドが受講生向けに試験対策品を紹介するページ。
^ 事例1
^ 事例2
^ 法務省>土地家屋調査士等に対する懲戒処分の考え方について
^ 連合会>土地家屋調査士白書

外部リンク

[2] 土地家屋調査士の徽章は、五三の桐の中央に「測」の文字^[1]。

[1] 概要日本土地家屋調査士会連合会 2021年3月26日閲覧。

[3] 八士業の意味 goo辞書 2021年3月26日閲覧。

[4] 「土地家屋調査士白書2022」

[egov-5] 昭和二十五年法律第二百二十八号土地家屋調査士法 e-Gov法令検索 2021年3月26日閲覧。

[6] 昭和51年4月7日法務省民三第2492号法務省民事局長回答,昭和56年8月28日法務省民三第5402号法務省民事局長回答。なお、第5402号通達では添付される書類（非農地証明）が添付されなかった場合の取扱いを定めている通達のため添付書類として認めていることが前提となっており、この場合には第2492号通達の射程に入ることが明らかである。

[7] “平成29年度土地家屋調査士試験の筆記試験における電卓の使用について” (PDF). 法務省. 2018年8月25日閲覧。

[8] 土地家屋調査士試験必須アイテム - 東京リーガルマインドが受講生向けに試験対策品を紹介するページ。

[9] 事例1

[10] 事例2

[11] 法務省>土地家屋調査士等に対する懲戒処分の考え方について

[12] 連合会>土地家屋調査士白書

[2]

[注釈 1]

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[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[1]